Het coronavirus heeft in de afgelopen periode heel wat teweeggebracht in ons land. Als gevolg van de coronapandemie hebben wij geconstateerd dat veel ondernemers het financieel lastig hebben en enkele dientengevolge reeds failliet zijn gegaan. Veel ondernemers hebben ons de vraag gesteld of zij recht hebben op huurprijsvermindering. In dat kader heeft de rechtbank Limburg op 31 maart 2021 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Beknopt weergegeven zijn de volgende vragen gesteld:
(i) is de coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW;
(ii) zo ja, aan de hand van welke criteria moet de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld;
(iii) is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid; en
(iv) zo ja, welke omstandigheden moeten in aanmerking worden genomen voor het berekenen van de schade.
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bovenstaande prejudiciële vragen beantwoord. In dit blog wordt de uitspraak van de Hoge Raad behandeld.
Wat is een prejudiciële vraag?
Een prejudiciële vraag is een vraag van een rechter aan de Hoge Raad (hoogste rechterlijke instantie in Nederland) over de toepasselijkheid/uitleg van een rechtsregel. Als de Hoge Raad niet eerder omtrent een dergelijke vraag heeft beslist, kan daar in sommige situaties, zoals de onderhavige, behoefte aan bestaan.
Uitspraak relevant voor alle 290-bedrijfsruimtes
In haar uitspraak geeft de Hoge Raad aan dat haar uitspraak betrekking heeft op alle bedrijfsruimtes die zijn verhuurd in de zin van art. 7:290 BW en niet uitsluitend voor de horecabranche. Derhalve is deze uitspraak ook relevant voor, bijvoorbeeld, de retailbranche.
Huurkorting heeft niet alleen betrekking op sluiting
Alvorens de Hoge Raad toekomt aan de prejudiciële vragen, stelt zij voorop dat in het kader van de beantwoording van de vragen, deze beantwoording niet uitsluitend betrekking heeft op sluiting van de ondernemingen vanwege de overheidsmaatregelen, maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelingen, zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Hieronder wordt volgens de Hoge Raad ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Coronacrisis onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad merkt de omstandigheid dat een huurder van een 290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie niet of slechts in geringe mate kan exploiteren aan als ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen (huurder en verhuurder) geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020. De Hoge Raad oordeelt dat de
rechter de huurprijs van die overeenkomsten kan verminderen voor de periode van het omzetverlies. In principe heeft de huurder die zijn huurovereenkomst voor 15 maart 2020 heeft gesloten dus recht op huurprijsvermindering.
Voor huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 dient de rechter per geval te bezien of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Het kan namelijk zo zijn dat in die huurovereenkomsten een beding is opgenomen dat de coronacrisis géén onvoorziene omstandigheid oplevert, waardoor dus de pandemie al reeds is verdisconteerd in de huurovereenkomst.
Coronacrisis géén gebrek
Ook geeft de Hoge Raad antwoord op de vraag of de coronacrisis een gebrek is in de zin van art. 7:204 BW. Deze vraag beantwoordt de Hoge Raad – anders dan advocaat-generaal Wissink – ontkennend. Zij stelt daartoe dat in de meeste huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege een gebrek op grond van art. 7:204 lid 2 BW is uitgesloten.
Berekening huurprijsvermindering
De Hoge Raad geeft aan dat de onvoorziene omstandigheid niet in de risicosfeer van de huurder en verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt volgens de Hoge Raad in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Een 50:50 verdeling, welke uitgangspunt al reeds door lagere rechtspraak werd gehanteerd.
In het licht van het vorenstaande overweegt de Hoge Raad dat het voor de hand ligt de huurkorting te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. In dat kader wordt het volgende stappenplan gehanteerd:
- de huurprijs die tussen partijen is overeengekomen dient te worden uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
- het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
- de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Redelijkheid en billijkheid
Zojuist is aangegeven dat verdeling van het nadeel dat partijen ondervinden vanwege de gevolgen van de pandemie, in gelijke delen moet worden verdeeld. Omstandigheden van het geval, zoals de hoedanigheid van de verhuurder of huurder of de financiële positie van partijen, kunnen echter een andere verdeling vergen. Degene die zich op een andere verdeling beroept, dient te stellen en te bewijzen waarom een andere verdeling gerechtvaardigd is.
Advocaat huurrecht ondernemingsrecht
HAUT Legal & Tax is een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het ondernemings- en huurrecht. Indien u van mening bent dat uw onderneming recht heeft op een huurprijsvermindering, dan kunt daaromtrent vrijblijvend met ons kantoor contact opnemen om te bezien wat uw mogelijkheden zijn.
