Mag een huurder zomaar de huur stopzetten vanwege de lockdown?
Op 14 januari 2021 meldde Het Financieel Dagblad dat winkelketens het zwaar hebben vanwege de coronamaatregelen en dat een aantal ketens daarom sinds het begin van de harde lockdown geen of minder huur betaalt. Volgens het artikel gaat dat in sommige gevallen niet in overleg met de verhuurder, waardoor conflicten ontstaan over de verschuldigdheid van de huur. Mogen de winkelketens dat juridisch gezien? En hoe komen huurders en verhuurders van bedrijfsruimte in het algemeen gezamenlijk de lockdown door? In deze blog bespreken we de mogelijkheden.
Is het toegestaan om zomaar de huur stop te zetten of te verminderen?
Per 15 december 2020 hebben ook de niet-essentiële detailhandel verplicht hun deuren moeten sluiten. Vanzelfsprekend is het niet vreemd dat een huurder van een winkelruimte het niet lang zal volhouden indien hij de huur en andere vaste lasten moet blijven doorbetalen, terwijl daar geen of weinig inkomsten tegenover staan. Toch is dat niet zonder meer een reden om zomaar de betaling van huur op te schorten, te beëindigen of te verminderen. Het uitgangspunt blijft dat huurders en verhuurders dat expliciet dienen overeen te komen. Indien dat niet mogelijk blijkt, dan dient de huurder zich te wenden tot de rechtbank om een (tijdelijke) verandering in de huurprijs te bewerkstelligen.
Levert de verplichte sluiting een gebrek op?
Het uitgangspunt voor huurverlaging is dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek die niet aan haar is toe te rekenen, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen (artikel 7:207 BW). Van vermindering van huurgenot is ontegenzeggelijk sprake; immers kunnen de winkelketens in verband met de lockdown het gehuurde niet openstellen voor hun klanten. Is de verplichte sluiting in verband met de lockdown dan ook een gebrek die huurvermindering rechtvaardigt? De rechtspraak is wat dat betreft redelijk eenduidig. De coronacrisis wordt over het algemeen aangemerkt als een omstandigheid die huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien. Die omstandigheid is zodanig ernstig dat er al vele uitspraken zijn waarin (meestal voorlopig) wordt bepaald dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering.
Onze aanbevelingen en wat wij kunnen betekenen
In veel gevallen lijkt het er dus op dat een beroep op huurprijsvermindering tijdens deze coronacrisis loont. Het is daarom raadzaam voor zowel huurders als verhuurders om het gesprek met elkaar aan te gaan. Zonder overleg de huur stoppen, verlagen of opschorten is geen goede optie en is ook geen permanente oplossing voor het probleem. Een redelijke regeling treffen waarin de onvermijdelijke gevolgen van de coronacrisis evenredig worden gedeeld, verdient ons inziens de voorkeur. Komen jullie er samen niet uit? Neem contact met ons op via marieke@hautlegal.nl of 023-5310060. Samen kunnen wij bekijken wat er in jouw situatie precies mogelijk is en wat de beste oplossing is.
