Huurrecht valt uiteen in huur van woonruimte en bedrijfsruimte, maar valt onder de laatste nog eens uiteen in het huurrecht voor middenstandsbedrijven en het huurrecht voor overige bedrijfsruimte, beide met verschillende regelgeving. In dit artikel wordt nader uiteengezet wat de verschillen zijn in de typen bedrijfsruimte alsook de verschillen in de regelgeving.
Middenstandsbedrijfsruimte
Middenstandsbedrijfsruimte wordt gedefinieerd in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek. Het gaat om onroerende zaken, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur zijn bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of betsteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is. Hieronder valt ook een hotel en een onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
De huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte geldt voor ten minste vijf jaar of als een langere duur is overeengekomen voor die langere duur. Mocht de huurovereenkomst na vijf jaar verstrijken en is er niet opgezegd, dan wordt deze van rechtswege verlengd met vijf jaar. Na de duur van tien jaar wordt het contract automatisch omgezet in een onbepaalde tijd contract.
De opzegging geschiedt tegen het einde van de eerste vijf jaren periode, dan wel tegen een tussen partijen overeengekomen langere duur. Belangrijk punt is dat de overeenkomst van bepaalde tijd niet vanzelf eindigt door het verstrijken van de termijn, deze dient te worden opgezegd. De wettelijke opzegtermijn bedraagt tenminste één jaar. In de huurovereenkomst kan een langer opzegtermijn worden overeengekomen. De opzegging geschiedt door een aangetekende brief te sturen of door deze door een deurwaarder bij exploot te laten uitbrengen. Wanneer het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft, blijft de opzegtermijn één jaar.
Overige bedrijfsruimte
Onder overige bedrijfsruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek betreft.
Er is geen minimale termijn voor het aangaan van huur van de overige bedrijfsruimte. De partijen hebben volledige contractsvrijheid hierin. Een verschil met de middenstandsbedrijfsruimte is dat een bepaalde tijd contract van rechtswege eindigt. Huurcontracten van onbepaalde tijd moeten altijd worden opgezegd, met ten minste een opzegtermijn van één maand, overeengekomen kan zijn dat de opzegtermijn langer is.
Het opzeggen bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte
Het opzeggen door de verhuurder moet, bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte, met zwaardere redenen worden omkleed, dan het opzeggen door de huurder. De huurder mag een jaar voor het eindigen van de vijf jaren termijn opzeggen om elke reden. De verhuurder mag bij middenstandsbedrijven na vijf jaar opzeggen als:
- Sprake is van een slechte bedrijfsvoering van de huurder;
- De verhuurder (of zijn directe familie) de bedrijfsruimte dringend zelf nodig heeft.
De verhuurder heeft na het verstrijken van de tweede vijfjaren periode meer mogelijkheden om de huur op te zeggen. De verhuurder kan dan ook opzeggen als zijn belangen bij de opzegging zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij het in stand blijven van de huurovereenkomst, deze toets zal de rechter uitvoeren.
Het opzeggen bij de huur van overige bedrijfsruimte
Bij de overige bedrijfsruimte zijn de bovenstaande gronden tot opzegging door de verhuurder van overeenkomstige toepassing , dit alleen zonder de genoemde termijnen. Ook zullen de belangen van de huurder in de meeste gevallen minder zwaar wegen omdat de huurder van overige bedrijfsruimte vaker minder belang heeft bij de locatie dan dat de huurder van een voor publiek toegankelijke locatie heeft. Dit is uiteraard niet altijd het geval en zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.
Wilt u meer informatie omtrent dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met een van de advocaten van HAUT Legal & Tax (023-5310060) of mailen naar info@hautlegal.nl
