Huurbescherming tijdens coronacrisis

Gepubliceerd op: 30/04/2020
Heemstede

Nijverheidsweg 7
2102 LJ Heemstede
+31(0)23 – 531 0060

Haarlem

Kennemerplein 13D
2011 MH Haarlem
+31(0)23 – 531 0060

Utrecht

Hooghiemstraplein 167
3514 AZ Utrecht
+31(0)30 – 271 8844

info@hautlegal.nl

Leestijd: 4 minuten

Inleiding huurbescherming tijdens coronacrisis

De spoedwet Tijdelijke wet verlenging huurovereenkomsten is aangenomen door zowel de Eerste als de Tweede Kamer en is (met terugwerkende kracht op 1 april) op 24 april 2020 in werking getreden na de publicatie daarvan in de Staatscourant. De spoedwet biedt ruimte voor zowel huurders als verhuurders om gedurende de coronacrisis een oplossing te vinden voor het verlengen van huurovereenkomsten van woonruimtes die aflopen tussen 31 maart en 1 juli 2020. Onder de bestaande wetgeving is namelijk bepaald dat een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst direct leidt tot een verlenging voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming tot gevolg. Vanwege dit definitieve karakter van deze regeling was het dus noodzakelijk om voor partijen voor de duur van de coronacrisis een andere mogelijkheid te creëren om enerzijds niet mensen op straat te zetten en anderzijds de verhuurder tegemoet te komen door niet de volledige huurbescherming te laten ontstaan. In dit artikel bespreken wij kort wat de regelgeving inhoudt en wat het voor u als huurder of verhuurder exact betekent.

De mogelijkheden tot verlenging

De spoedwet voorziet in de mogelijkheid om een aflopende huurovereenkomst met één, twee of drie maanden te verlengen, te rekenen vanaf de einddatum van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Verder regelt de wet dat de nieuwe einddatum van de huurovereenkomst niet later mag zijn dan 1 september 2020. Dit houdt dus onder meer in dat huurovereenkomsten die eindigen op 1 juli 2020, maximaal twee maanden kunnen worden verlengd. Mocht de coronacrisis langer voortduren, dan kan de wetgever bepalen dat de uiterste einddatum wordt bepaald op bijvoorbeeld 1 oktober, 1 november of 1 december. Het is goed om in dat kader de actuele berichtgeving in de gaten te houden.

Rechten en plichten van de (ver)huurder

De spoedwet kent zowel de huurder als de verhuurder rechten en plichten toe: zo moet de verhuurder het einde van de huur schriftelijk aankondigen, namelijk uiterlijk een (1) maand voor het verstrijken van de huurperiode, zoals gebruikelijk in de bestaande wetgeving. Nieuw is dat de verhuurder daarbij verplicht is om de huurder te informeren over de verlengingsmogelijkheden op grond van de spoedwet.

Als de huurder vervolgens een beroep wil doen op de verlengingsmogelijkheid onder de spoedwet, dan dient hij of zij dat binnen een week schriftelijk te verzoeken aan de verhuurder met daarbij gespecificeerd de periode van de gewenste verlenging. Vanwege de terugwerkende kracht van de wet (per 1 april jl.) is geregeld dat deze termijn voor de huurder aanvangt op 24 april 2020, indien de opzegging door de verhuurder eerder is gedaan dan 1 april. Dit houdt in dat je als huurder tot 1 mei 2020 hebt om tijdelijke verlenging bij je verhuurder aan te vragen.

Indien de verhuurder de verlenging vervolgens accepteert of niet (binnen een week) reageert, dan geldt dat de overeenkomst is verlengd conform het voorstel van de huurder.

Verhuurder mag het verlengingsverzoek op bepaalde gronden weigeren

De verhuurder is echter niet in alle gevallen gehouden om het verzoek van de huurder te honoreren. In zes gevallen mag de verhuurder de huurder alsnog aan de einddatum houden:

  1. het gehuurde is vóór 1 april 2020 verkocht aan een derde en de verhuurder heeft zich daarbij verplicht de woning vrij van huur en gebruik over te dragen;
  2. het gehuurde is vóór 1 april 2020 aan een nieuwe huurder verhuurd en de huurovereenkomst gaat in gedurende de periode van de gevraagde verlenging;
  3. de verhuurder wil het gehuurde zelf betrekken en hij heeft per 1 april 2020 geen andere woonruimte meer;
  4. de verhuurder wil het gehuurde renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij heeft zich vóór 1 april 2020 jegens derden verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. de verhuurder wil het gehuurde slopen en hij heeft zich vóór 1 april 2020 jegens derden verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  6. de huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Rechter bepaalt indien partijen er niet uitkomen

Als de verhuurder binnen een week na het verzoek van de huurder op basis van een hierboven genoemde reden mededeelt dat hij niet instemt met de verlenging kan de huurder de rechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Wil de verhuurder op een andere dan één van de hierboven genoemde gronden het verzoek afwijzen, dan dient hij de rechter te verzoeken om de huur definitief te beëindigen zonder verlenging. De rechter kan zo’n verzoek slechts toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij het eindigen van de huur zonder verlenging. In beide gevallen wordt door de rechter besloten met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Rechtspraak hieromtrent zal moeten aantonen of de rechter hierbij een strenge toets hanteert.

Hangende een procedure blijft de huurovereenkomst van kracht en tegen een beslissing van de rechter is geen hoger beroep mogelijk.

Conclusie

Het is aan te raden om je te laten bijstaan door een advocaat, indien de rechter wordt benaderd over een verlengingsverzoek. Zeker bij de invulling van een spoedwet is de uitkomst onzeker en dient de situatie goed juridisch te worden ingekleed om te voorkomen dat je op straat komt te staan of dat je een huurder ongewenst langer verblijft in het gehuurde dan je voor ogen had. Ook voor advies omtrent uw rechten en plichten bij het verlengingsverzoek kun je terecht bij één van onze advocaten. Neem contact op via kevin@hautlegal.nl of bel 023-5310060.

Interessant artikel?

Deel dit artikel via onderstaande kanalen:
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Kevin Klokke

Advocaat sinds 2019, gespecialiseerd in familie- recht

Kom in contact
Door dit formulier te verzenden, ga je akkoord met de opslag én verwerking van jouw persoonsgegevens door HAUT Legal & Tax. Privacyreglement.
Nieuws
Leestijd: 2 minuten Wie zijn bedrijf wil overdragen aan directe familieleden, zal een gezonde onderneming willen ‘doorgeven’. Nu veel ondernemingen in zwaar weer verkeren door de coronacrisis, lijkt een bedrijfsopvolging daarom geen logische stap. Hiermee zou je je geliefden opzadelen met…
24-07-2020
Arbeidsrecht blog
Leestijd: 5 minuten De Corona-crisis zal in veel sectoren onvermijdelijk lijden tot herstructurering of tot reorganisaties. In een aantal blogs zullen wij schetsen welke maatregelen een ondernemer (zelf) kan nemen. Als eerste komt aan bod het bedrijfseconomisch ontslag en het reorganisatieplan….
16-07-2020
Arbeidsrecht blog
Leestijd: 5 minuten Het afspiegelingsbeginsel is de voorgeschreven rekenwijze waarop een werkgever moet bepalen welke werknemers hij voor ontslag moet voordragen. Door het afspiegelingsbeginsel wordt het personeelsbestand zo ingekrompen dat de leeftijdsopbouw van werknemers (inclusief payrollers) binnen de categorie uitwisselbare functie…
16-07-2020
Siebert-Becker

Siebert & Becker is nu Haut Legal & Tax

Vanaf 3 maart 2020 gaat Siebert & Becker verder onder de naam HAUT Legal & Tax. 

HAUT Legal & Tax
HAUT Legal & Tax