Wij krijgen regelmatig de vraag of en hoe huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte kunnen worden opgezegd binnen de overeengekomen duur, oftewel wanneer sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In deze blog worden kort de kenmerken van de verschillende huurregimes behandeld en welke mogelijkheden er zijn om tussentijds op te zeggen.
Is tussentijds opzeggen mogelijk bij 290-bedrijfsruimtes?
Artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek schrijft voor dat onder een 290-bedrijfsruimte wordt verstaan: een voor publiek toegankelijke ruimte waar goederen of diensten worden geleverd. De klassieke voorbeelden hiervan zijn restaurants, winkels en hotels.
In het algemeen is dit huurregime strikt en heeft een huurder hierbinnen veel bescherming. Zo wordt in het algemeen voorgeschreven dat een huurovereenkomst geldt voor minimaal vijf jaar en dat een verlenging ook voor minimaal vijf jaar is. Ook de opzegging dient aan specifieke eisen te voldoen. Zo schrijft de wet voor dat de opzegging per exploot of aangetekende brief moet gebeuren en dat de opzegging door de verhuurder nietig is als deze niet de gronden voor opzegging vermeldt. Deze gronden zullen in een latere blog apart worden behandeld. Van deze bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (dus wel wanneer de afwijking de huurder baat), tenzij afwijkende bepalingen door de rechter zijn goedgekeurd.
De hoofdregel is dat zowel de huurder als de verhuurder alleen kunnen opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Dit verzekert dat beide partijen zekerheid hebben dat de huur voor een vooraf bepaalde periode vaststaat. In principe bestaat er dus geen mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, tenzij partijen met wederzijds goedvinden een regeling treffen. Het is gebruikelijk dat de opzeggende partij in dat geval een bepaalde schadevergoeding betaalt aan de andere partij, omdat in deze situatie in feite sprake is van contractbreuk. De overeengekomen huurperiode wordt immers niet nageleefd.
Daarnaast is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk om de rechter te verzoeken de huurovereenkomst te doen eindigen, omdat de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat instandhouding van de huurovereenkomst ongerechtvaardigd is of indien sprake is van onvoorziene omstandigheden. Beroepen hierop zullen echter niet vaak worden toegewezen.
Is tussentijds opzeggen mogelijk bij 230a-bedrijfsruimtes?
Bedrijfsruimtes die vallen onder het regime van artikel 7:230a BW zijn in feite alle bedrijfsruimtes die niet vallen onder het 7:290 BW-regime. Deze ruimtes zijn niet voor publiek toegankelijk. Een aantal in het oog springende voorbeelden zijn kantoorgebouwen, fabrieken en magazijnen.
Huurovereenkomsten onder het 230a-regime zijn aan veel minder dwingende regels gebonden en er is dan ook sprake van veel contractvrijheid. Partijen kunnen bijvoorbeeld iedere huurtermijn overeenkomen die zij wenselijk achten en de opzegging is niet gebonden aan bepaalde vereisten zoals het vermelden van een opzeggrond. Wel moet de opzegtermijn in acht worden genomen.
Wij zien bijvoorbeeld vaak dat partijen in huurovereenkomsten binnen het 230a-regime een beding opnemen die tussentijdse opzegging mogelijk maakt, al dan niet onder bepaalde voorwaarden. Partijen zijn in principe vrij om te bepalen welke voorwaarden zij wensen te hanteren. Indien de huurovereenkomst niet in een tussentijdse beëindiging voorziet, dan is de hoofdregel, net als bij iedere duurovereenkomst voor bepaalde tijd, dat partijen de overeengekomen termijn dienen te honoreren. Contract is immers contract. Net als bij het 290-regime zijn partijen dan aangewezen op het treffen van een regeling in onderling overleg of bij uitzondering, een beroep op redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden.
Conclusie
Of een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte mogelijk is, is ten eerste afhankelijk van het toepasselijke huurregime. Het is dus verstandig om in huurovereenkomsten voor 230a-ruimtes uitdrukkelijk een tussentijds opzegbeding op te nemen, zodat daarin wordt voorzien. Zonder een uitdrukkelijk contractueel beding is het over het algemeen niet mogelijk om tussentijds een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te beëindigen, zonder instemming van zowel de huurder, als de verhuurder. Verhuurt of huurt u een bedrijfsruimte voor een bepaalde tijd en overweegt u de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten via info@hautlegal.nl of 023-5310060.
