Gehuurde pand onderdeel laten zijn van de overname?
Als je als verkoper bij de verkoop van je onderneming mede het pand waarin de onderneming gevestigd is onderdeel wil laten zijn van een overname, zonder dat de voorwaarden van de huurovereenkomst door de verhuurder worden gewijzigd, is dat bij een aandelentransactie vaak geen probleem. De huurovereenkomst gaat bij een aandelentransactie mee over omdat het huurcontract op naam van de huurder, dus de onderneming staat. Omdat het huurcontract op naam van de onderneming staat, wijzigt er door de verkoop van de onderneming niets, waardoor alle in de huurovereenkomst opgenomen rechten en plichten, zoals de huurprijs, en andere voorwaarden in stand blijven.
Let op: in sommige huurcontracten kan een change of control bepaling zijn opgenomen. Een dergelijke change of control bepaling kan inhouden dat bij een wijziging van de bestuurder van de hurende onderneming, de verhuurder in rechte kan vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Bij een aandelentransactie is het dus van groot belang de huurovereenkomst op dergelijke change of control bepalingen te (laten) checken.
Overname huurcontract bij activa-passiva transactie
In het geval van een activa-passiva transactie wordt een deel van de activa en de passiva overgedragen. Wanneer bij een dergelijke transactie de huurovereenkomst wordt overgedragen aan de koper, komt de koper in principe het recht toe op indeplaatsstelling. Indeplaatsstelling betekent dat de koper het lopende huurcontract kan overnemen van de verkoper, en dus letterlijk in de plaats komt van verkoper. De verhuurder heeft dan geen mogelijkheid om contractuele voorwaarden in de huurovereenkomst aan te passen.
Indeplaatsstelling is echter alleen mogelijk als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- De nieuwe eigenaar moet het bedrijf of eenzelfde soort bedrijf in het pand voortzetten;
- De verkopende partij heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht van de onderneming. Bijvoorbeeld door ziekte of het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd. Echter kan een zwaarwegend belang ook bestaan uit een goede verkoopprijs;
- De kopende partij biedt voldoende (financiële) waarborgen. De kopende partij moet de huurovereenkomst kunnen nakomen en waarborgen bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Onderscheid middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte
In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen huur van een middenstandsbedrijfsruimte en huur van overige bedrijfsruimte. Onder middenstandsbedrijfsruimte vallen bijvoorbeeld horecapanden, winkelpanden en hotels. Onder overige bedrijfsruimte vallen onder andere kantoorruimtes, showrooms en groothandelsbedrijven. Huurders van middenstandsbedrijfsruimtes komt het recht toe op indeplaatsstelling (mits aan de voorgaande voorwaarden is voldaan). Wanneer de verhuurder in dat geval niet wil meewerken aan de indeplaatsstelling kan de verkoper bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de koper, in zijn plaats, als huurder te stellen.
Huurders van overige bedrijfsruimtes komt het recht op indeplaatsstelling in principe niet toe. De verhuurder kan worden verzocht mee te werken aan een contractsovername, waarbij het contract overgaat op de koper. Echter is hiervoor de medewerking nodig van alle contractspartijen (dus ook van de verhuurder). In dat geval kan de verhuurder tevens overgaan tot nieuwe afspraken ten aanzien van het huurcontract.
Conclusie
Concluderend kan bij een aandelentransactie de huurovereenkomst zonder meer overgenomen worden door de koper omdat de huurovereenkomst op naam staat van de overgenomen onderneming. Bij een activa-passiva transactie is dit alleen zo als er sprake is van koop van een middenstandsbedrijfsruimte, omdat de koper op dat moment het recht toekomt op indeplaatsstelling. Wanneer er geen sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte maar van een overige bedrijfsruimte komt de koper in de meeste gevallen niet het recht toe op indeplaatsstelling. Is de indeplaatstelling wellicht op jouw onderneming van toepassing? Of wens je het huurcontract te laten nakijken op eventuele change of control bepalingen? Haut Legal & Tax heeft alle expertise in huis om je op dit vlak te adviseren. Neem voor meer informatie contact met ons op.
